‍Преимущества ЗПИФ

Есть несколько ситуаций, в которых ЗПИФ помогает сделать бизнес лучше, оптимальнее и эффективнее. Если объекты недвижимости (как жилищное строительство, так и коммерческая недвижимость) уже построены, но еще не реализованы, не проданы. В текущей экономической ситуации самый распространенный вопрос касается того, когда эти уже построенные объекты могут быть проданы. Как может помочь ЗПИФ? ЗПИФ может стать своеобразным хранилищем уже готовых (построенных) объектов, и далее эти объекты недвижимости могут быть проданы из ЗПИФ. 

Определение ЗПИФ

Закрытый паевой инвестиционный фонд — обособленный имущественный комплекс без образования юрлица. Когда ЗПИФ только формируется, инвесторы вкладывают в него определенные активы (деньги или имущество) на заранее оговоренный срок. Фонд ведет управляющая компания, и она работает по заранее сформулированным и утвержденным правилам доверительного управления ЗПИФ, которые регистрируются в ЦБ. Деятельность самой управляющей компании тоже лицензирует регулятор.

ЗПИФ не платит налог на прибыль. Вся прибыль, которая поступает в фонд, генерируется в нем, она остается (может оставаться) в фонде и использоваться для реализации других проектов. Конечно же, речь идет об отложенном налогообложении, то есть если фонд выплачивает дивиденды, или ликвидируется, или пай продается, то здесь уже возникает налог. Но по стандартным правилам налога на прибыль нет. Хотелось бы также отметить, что недвижимость из фонда можно не только продавать, но и сдавать в аренду. Прибыль от сдачи в аренду будет также аккумулироваться в фонде.

Еще ЗПИФ можно использовать как некое хранилище имущества, которое дает дополнительную безопасность активу. Дело в том, что пайщики (бенефициары) фонда владеют паями (ценными бумагами), а имущество находится в фонде, которым управляет управляющая компания. Соответственно, имущество нельзя арестовать, нельзя начать и процедуру банкротства в отношении этих активов. Таким образом, фонд дает дополнительную защиту собственности инвестора.

Это были примеры использования ЗПИФ, когда активы уже есть и их нужно просто сохранить до момента их реализации. А если объект недвижимости еще строится?

ЗПИФ не может быть застройщиком в соответствии с ФЗ №214, но может выступить инвестором-заказчиком проекта. Допустим, бенефициар(инвестор) обладает участком или деньгами, которые можно использовать для будущего строительства. Такие активы, если это участки, может приобрести сам фонд, либо сам инвестор их может внести как вклад в фонд при его формировании. 

Далее фонд выступает заказчиком-инвестором проекта, застройщик — другое юрлицо, которое работает в соответствии с законодательством РФ, в частности по ФЗ № 214. Участок можно передать в аренду застройщику, а средства направить на строительство. Далее возводится объект строительства. Если это жилищное строительство, например, продается недвижимость по договору долевого участия в процессе строительства. 

Когда объект построен, мы возвращаемся к предыдущему примеру, что эти построенные объекты можно внести обратно в фонд либо направить в фонд в качестве оплаты, например, этого участка, который уже предоставили под строительство. Тем самым прибыль вновь генерируется полностью на фонде, имеется отложенное налогообложение и безопасность активов. Далее прибыль фонда можно использовать для реализации последующих проектов. Хотя фонд имеет нормативный срок функционирования в 15 лет, его можно продлить. Таким образом, фонд может функционировать столько, сколько нужно бенефициарам (собственникам).

‍

ЗПИФ при купле-продаже недвижимости

Итак, если прошел небольшой срок между покупкой объекта недвижимости и датой предполагаемой его продажи, здесь возникает налогообложение маржи, то есть разницы между ценой покупки и ценой продажи. Это может быть достаточно большая сумма от разницы этих цен. Например, покупали объект недвижимости за 1,5 млрд руб., продаем за 2 млрд руб. Налогооблагаемая база — 500 млн руб. Налог будет уплачен как физическим лицом, так и юридическим. Если же объект недвижимости будет продавать фонд, то мы опять возвращаемся к налоговому планированию, фонд — не налогоплательщик налога на прибыль. Эта прибыль-маржа не подлежит налогообложению, пока эти средства находятся в фонде. Здесь объект недвижимости может быть, как приобретен фондом, так и внесен в фонд, и фонд его продает. В последующем фонд может реализовывать любые инвестиционные проекты, строительство, может использовать любые инвестиционные инструменты (вложение в ценные бумаги, депозиты и подобное). Фонд обладает очень широким функционалом и может осуществлять любые операции.